政策利好 千亿资金抢滩物流地产领域
【EFEC导读】《规划》中称，对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划；地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。
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“2019年，我们正在考虑是否组建一支主要投资于物流地产领域的母基金。”1月15日，宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华告诉记者。
当天，宜信财富发布了《2019资产配置策略指引》(以下简称《指引》)，在这一《指引》中，宜信财富全球房地产母基金投资管理部判断，随着科技的发展，在零售行业和电子商务行业的驱动下，新的地产投资机会如物流地产、城市更新、共享办公等新型业态不断涌现。
陈强华尤其提到，对房地产市场不能非黑即白地看，遇到市场调控，就认为这个市场没有任何机会；遇到市场大涨，就在这个领域重金投入。房地产市场是一个很大的领域，不能把目光局限于住宅和商业，随着新经济的发展，未来中国的物流地产将会有很大的发展空间。
“不仅仅是中国，欧美市场的物流需求依然强劲，行业增长率不断打破纪录，在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下，欧洲的物流地产表现优异，空置率仅有5%。”宜信财富全球房地产母基金投资管理部在《指引》中写到。
上海中原地产市场分析师卢文曦亦告诉记者，在国家对物流行业的支持之下，物流地产处于一个新的风口。而处于转型中的传统房企，面临着住宅市场和商业市场的逐渐平稳，此前已经有不少开发商在通过各种方式进入物流地产行业。
政策利好，物流地产迎来“风口”
卢文曦告诉记者，就在不久前，国家发展和改革委员会与交通部还共同发布了《国家物流枢纽布局和建设规划》(以下简称《规划》)，《规划》指出了国家物流枢纽的重要性，并且明确对物流用地支持。
《规划》中称，对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划；地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”“租让结合”等多种方式供应土地。对因建设国家物流枢纽需调整有关规划的，要积极予以支持。
“物流地产发展的关键是土地。”中城仓储执行董事、罗卡角中国物流地产研究院院长周建成对记者分析，此前一二线城市不喜欢物流行业，而三四线城市又不太需要物流地产。
周建成坦言，物流地产的进入门槛事实上不高，谁能拿到工业用地，谁就能发展物流地产，但是事实上全国各地政府对物流地产的发展是“不待见”的，一般企业拿地相对不易。
“主要是因为物流地产的发展给城市所带来的税收少，而且有物流园区的地方，周边不可能建设起所谓的高端住宅，因为天天有重型卡车出入，环境自然不会太好。物流产业园区周围的房价就因而上不去，地价自然也上不去。”周建成向记者解释了各地政府不待见物流地产的原因。
卢文曦告诉记者，之前住宅市场火热的时候，对物流地产的研究甚至都很少。
而国家对物流地产用地的支持，对于整个行业而言无疑很重要。
卢文曦认为，有了国家的支持，加上整个经济的发展对物流地产有很高的需求，且物流地产目前的产品供给和需求不匹配，简易仓库多，高标准仓库少，比如恒温、冷链等高标准仓库供不应求，物流地产行业未来还是有深挖潜力。
宜信财富在《指引》中也提到，中国的物流地产有着高增长潜力，中国作为全球最大的电子商务市场，但人均仓储面积只有美国的六分之一、日本的五分之一，这表明未来中国物流地产投资前景可期。
“在住宅市场趋于平稳甚至下滑的情况下，物流地产事实上迎来了行业发展的‘风口’”。卢文曦补充。
多行业巨头进入物流行业
周建成表示，在房地产行业受到深度调控的当下，物流行业的投资回报率也比住宅和商业要好，平均投资回报率在6%。
房地产行业研究机构克尔瑞研究中心(以下简称克而瑞)在一份研究报告中提到，2017年年初统计数据显示，我国北京、上海、深圳、广州的二手房租金回报率分别为1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，写字楼5%左右，而目前我国一线城市物流地产基本收益在6.5%至7%，高端物流地产的回报率可达8%，物流地产收益明显高于住宅地产和商业地产。
卢文曦告诉记者，已经有部分开发商在近些年进入了物流地产领域，其中包括万科、绿地、华夏幸福等龙头企业。
克尔瑞还分析称，国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这4种类型。
“但是房企主导运营物流地产的情况比较少。因为物流地产和传统的住宅地产完全不同，传统开发商也是外行。”卢文曦说。
据卢文曦介绍，万科在物流地产行业的投入比较大，不仅牵头做了世界物流地产企业普洛斯的私有化工作，还在国内专门成立了一支物流地产基金，认缴出资额达30亿元。
此外公开报道显示，电商行业的领军企业京东和苏宁也都已在物流地产行业试水。
周建成认为，电商企业做物流地产有两个好处：一是产业协同的好处，电商的运营需要物流做支撑；二是物业增值的好处，所谓物业增值，最基本的就是为发展物流地产拿到的工业用地部分的增值。
以基金形式进入物流行业成为趋势
去年5月，京东发布首季度财报后，京东集团董事长兼CEO刘强东在分析师电话会议上表示，京东物流建设一直尽量在使用自己的现金，在今年某个时间将准备成立物流地产基金，通过使用第三方资金，用于更多物流仓储建设。
苏宁云商集团股份有限公司(以下简称“苏宁”)此前也发布公告称，其全资子公司江苏苏宁物流有限公司(以下简称“苏宁物流”)与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司(以下简称“深创投”)拟联合发起设立目标总规模为300亿元人民币的物流地产基金，同时通过在具体项目层面匹配相应的融资安排，实现管理仓储规模达到1200万至1500万平方米。
公告显示，物流地产基金首期基金目标募集资金规模50亿元，主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购，以及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。
法治周末记者查询公开资料发现，近几年成立的主要投资于物流地产的基金并不少，除了苏宁和万科成立的相关基金外，由中远海运等公司也发起了“远海中原物流产业发展基金”，计划募资规模达600亿元；海航现代物流集团也发起了一个预期规模达100亿元的物流行业基金。
仅就这些基金而言，如果均募资到位，将有千亿元资金进入到物流地产行业中来。
为何诸多企业在进入物流地产行业时，选择以发起或参与基金的方式来进入？
卢文曦分析，一方面是有杠杆作用，因为物流行业发展的周期很长，需要的资金投入很多，全部使用自有资金对企业而言压力较大，企业通过发起或参与到基金中的方式，可以用有限的资金做自己想做的事；另一方面，还是因为物流地产在中国还处于发展阶段，相关项目能否成功还是未知数，如果企业全用自有资金，风险会比较大，发起一只基金，多个企业共同参与，可以分散风险，同时聘请专业的基金管理人对基金的使用、投向进行规划，能对风险进行较好的把控。
提到通过投资基金进入房地产领域的具体操作时，陈强华还有一些建议，即通过房地产母基金的方式，可以实现跨地域、跨国别、多物业类别的房地产长期价值投资，优秀的母基金能够在兼顾回报的同时，尽可能降低投资者的风险。
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